借名購買他人單位福利房是否有效？

棲霞區人民法院典型案例：

出借自己的名義幫他人購買單位福利房，卻不曾想到十多年時間里房價漲了8倍，出借名義者拒絕配合實際購房人辦房產證，被訴至法院。

2007年，南京市民張三(化名)從親戚處聽說，棲霞區某單位正在進行福利住房的對內銷售，因當時該小區區位、配套不全，眾多單位職工不愿購買或讓渡購房名額。他經人介紹，向該單位職工李四(化名)借名購房。

張三說，當時，雙方對購房資格的轉讓進行了口頭約定，同時為了辦理手續方便，約定由實際買房的張三占房產99%份額，出借購房名額的李四形式上占1%。等到辦房產證，將房產100%份額登記給自己后，張三會再向李四支付幾萬元費用。隨后，張三共計支付了60余萬元房款，在小區選購了一處120平米的房屋。

2009年房屋交付后，張三一直住在這套房子里，并按期繳納水電、物業費用。2010年時，房屋可以登記過戶了，但李四這時卻拒絕配合，房子的房產證也因此一直沒有辦下來。而到了2020年，該小區的房價已經漲至每平米45000元左右，較購房時大漲8倍。

反復溝通多年無果后，2020年，張三將李四起訴至棲霞區人民法院，要求確認房屋歸自己所有，李四需要配合完成過戶程序。

被告李四則稱，當年雙方存在借款關系，并沒有口頭約定這套房屋的歸屬，另外，他還主張，原告沒有案涉房屋的購房資格，購房行為無效。

案件審理過程中，雙方提供的諸多證據和原告申請出庭的證人證言顯示，2007年時，小區銷售過程中，借名購房的情況較為普遍。在該單位的銷售規定中，有可將房屋登記在配偶、子女等名下的條款，另規定如果房屋要登記在非近親屬名下，則購房人中至少要有一人為單位員工。

審理中發現，該套房屋的全部錢款均由張三或者其親屬代為支付，李四沒有證據顯示自己有實際出資。案涉房屋的收房驗房、維修資金的繳納、物業及水電費用的支付均由張三或其親屬辦理，李四既未參與，也沒有承擔過任何費用。

李四先后對于這套房子的歸屬有過數個說法，在原告提供的一份雙方2019年溝通的錄音中，李四的家屬稱這套房子是雙方合伙購買，否認原告占99%份額的說法; 而在案件審理中，李四又向法院提出雙方是借款關系，將張三名字加入房屋登記只是為了還款方便。

在李四主張自己出借錢款的情況下，卻在長達十年間不就案涉房屋主張權利，也不對案涉房屋進行控制或管理，該行為明顯不合常理，法院結合證據情況及李四對于案涉關鍵事實的表態前后矛盾，且未能進行合理解釋說明，認為其在案件中的抗辯真實性存疑。

結合證據，法院最終認定了張三向李四借名購房的事實，并最終判令李四需要配合完成房屋登記并將房屋過戶至張三一人名下。原、被告雙方關于購買案涉房屋的補償問題，可由雙方另行處理。

法院提醒，民事訴訟過程中，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，或者反駁對方的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。該案中，李四雖然對房屋歸屬抗辯時提出了合伙購房、出借錢款等多個說法，但均無相應證據予以證明，需要承擔舉證不利的后果。