疫情影響下的租賃合同糾紛及相關建議

引言

疫情爆發以來，在黨的領導下，各級政府紛紛啟動一級響應機制，目前我國的新冠疫情已得到良好的控制。在此期間由于對疫情防控措施的不斷加強，嚴格限制人員流動，除了必要場所，各大商場、店鋪均被要求限期營業又或者因為疫情隔離的緣故，客流量大大減少，許多人民群眾也因為疫情無法返工返校導致等，導致各地租賃糾紛不斷顯現。那么承租人人能否以新冠疫情作為不可抗力請求解除租賃合同或者因為疫情要求減免租金，亦或是延期交房租呢？對承租人而言，又是否必須減免租金呢？筆者今天就為大家梳理一下新冠疫情下租賃合同糾紛問題，供大家參考。

租賃用房主要可分為兩種用途，一種是商用類型，即將房屋用于對外經營、例如餐廳、商店、電影院、ＫＴＶ等，另一種是自用類型，即供個人居住的房屋等，工廠、寫字樓等雖具有商業性質，但由于其相較餐廳、商店等場所而言較少直面消費者，其具有相對穩定的客戶流量，受日常人流量限制較小，將其歸為后者一并討論。

一、關于不可抗力ｏｒ情勢變更

《民法總則》第一百八十條規定：“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況?！?/span>

《合同法》第一百一十七條規定：“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

筆者認為，新型冠狀病毒疫情爆發突然，來勢兇猛，各地紛紛采取最嚴格的防控措施，出乎眾人意料，屬于“不能預見、不能避免”，但是否租賃合同雙方能以不可抗力作為抗辯理由請求部分或全部免除合同應當具體討論，考慮疫情與合同能否履行的因果關系。

在房屋租賃關系中，出租人的責任是及時交付房屋，疫情及防控措施不影響房屋的交付和約定用途的情況下，一般不宜認定出租人因不可抗力未履行租賃房屋的交付義務。如果出租人因為封城、封路等原因無法履行房屋交付任務，則可以適用為不可抗力。于承租人而言，承租人的義務是按期交付房屋租金。交付房屋租金屬于金錢義務，一般而言，金錢義務一般不存在客觀履行不能的情形，所以不適用不可抗力相關規定，但是承租人可以根據具體情形適用“情勢變更”的相關規定。

《合同法司法解釋二》第二十六條規定：“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！?/span>

所以，對于對政府明令暫停營業的行業、企業，承租人符合“情勢變更”的條件，屬于“繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的”的情形，適用情勢變更相關規定。對政府未明令暫停營業的行業、企業，承租人應按租賃合同繼續履行，但承租人能證明其經營確實因疫情防控受到較大影響的，承租人可以根據公平原則請求出租人適當減免租金、延長租期，合理分擔因疫情防控導致的不利后果。

對于自用類型租房的承租人，疫情防控并不影響房屋功能的使用，一般不適用情勢變更的規定。但承租人確實因為疫情原因無法返回居住地居住的，承租人可以根據公平原則與出租人協商適當減免租金、延長租期，合理分擔因疫情損失等。

二、關于租金減免

首先關于租金減免的請求權基礎，根據上述的分析可知，承租人的支付義務屬于金錢債務，一般不存在履行不能的情形，所以不適用不可抗力。其次，請求減免租金屬于合同變更，依據不可抗力，只能免除因疫情導致產生的違約責任；而不能主張免除付款義務，即減免租金。因此，承租人請求減免租金的請求權基礎只能是情勢變更。

其次，針對不同用途的房屋租賃類型，承租人能否主張減免租金我們應當結合各地方政策進行具體分析，以上海地區為例。上海市國資委２０２０年２月１１日印發《關于本市國有企業減免中小企業房屋租金的實施細則》規定：承租上海市國有企業的經營性房產（包括各類開發區和產業園區、創業基地及科技企業孵化器等）從事生產經營活動的，先免收２月、３月兩個月租金；對間接承租的企業，應確保租金減免落到實處，使實際經營的中小企業最終受益。鼓勵國有企業在協商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業，相關減收影響在經營業績考核中予以認可。鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類上海市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產或土地租金的企業，繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的，可申請減免相應的房產稅、城鎮土地使用稅。所以，根據該規定分析如下：

（一）餐飲娛樂、休閑消費等商業場所租賃合同

上海市政府鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類上海市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金。承租人確實因疫情防控無法開展經營活動導致經營收入驟減的，承租人可適用“情勢變更”規則向出租人主張停業期間相應租金的減免。

（二）工廠、車間等生產經營場所、企業辦公場所租賃合同

針對此類租賃合同，應當區分此類生產經營場所、辦公場所是否租賃的是國有企業的經營性房產。對承租國有企業的經營性房產的，無論是直接租賃還是間接租賃，上海市政策規定均先免收２月、３月兩個月租金。對承租非國有企業的經營性房產的，承租人可適用“情勢變更”規則向出租人主張停產、停業期間的相應租金減免。法院可根據公平原則結合具體個案合理認定租金減免標準和尺度。

（三）住宅小區房屋租賃合同

各省市出臺的房租租金減免政策主要是針對中小企業，所以對于住宅小區等自用房屋減免少有規定，實踐中承租人可與出租人協商能否減免房租，倘若部分住宅小區自行采取封鎖措施禁止租戶進入，客觀上導致承租人的合同目的無法實現的，承租人可依據“情勢變更”、公平原則主張減免部分租金。

三、關于延期支付

受疫情影響，銀行等金融機構營業網點相應減少，營業時間受到限制，現場業務辦理確實不便，但網絡電子支付方式已經非常普遍。因此，疫情防控措施并不必然導致金錢給付義務無法履行，一般情況下當事人不能以疫情為由主張延期給付。若因受疫情影響出現資金困難的，可及時告知對方，積極協商解決。所以如果在疫情防控期間，承租人有條件支付而故意不按時足額支付租金，構成違約，導致合同目的不能實現，出租人可請求解除合同，并由承租人承擔相應違約責任。

四、關于通知義務

當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。當事人因為情勢變更而請求變更或者解除合同的，應當及時通知對方當事人并與對方當事人協商達成變更或解除合同的合意，協商不成的，可向人民法院起訴。

五、關于合同解除

對于因受疫情及防控措施影響，解除合同符合雙方合同約定或《合同法》第９４條規定情形的，當事人可以協商一致解除合同。如果租賃雙方未就合同解除事宜達成一致，不可抗力構成法定的免責和合同解除事由，無需司法介入；情勢變更需當事人向法院請求，由法院根據公平原則和案件情況，確定是否解除合同，并不當然免除當事人責任?；谧赓U房屋暫時不能使用、承租人短期遲延交付租金等事由而請求解除合同的，由于并未根本違約，導致合同目的無法實現，處于維護交易秩序目的，法院一般不予支持。

六、關于租賃合同履行建議

（一）當出現疫情影響合同履行情形時，應采取措施減小損失并及時通知對方當事人。根據《合同法》第一百一十八條，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。需要注意的是，根據《民法總則》的誠實信用原則，發生違約情形，守約方也有義務防止損失擴大，應當采取相關措施防止損失擴大。

（二）積極溝通協商，減少糾紛產生。假如疫情影響承租人的合同目的實現，建議承租人在疫情發生之后，及時向出租人告知疫情對經營的影響或因疫情管制無法居住租賃房屋的期限等，雙方協商處理房屋租賃合同，訂立補充協議，盡量通過私立救濟的方式減少糾紛產生。同時，對于符合不可抗力法定解除條件的，應盡快向出租人發出解除合同的通知并及時止損。如果協商不成，建議承租人先行交納租金，防止因己方違約而承擔不必要的違約責任，然后再通過訴訟進行救濟。

（三）注意保留證據。為了防范風險的發生，當事人在訂立、履行合同過程中應注意收集、保留證據，例如，政府采取的應急措施以及造成合同履行障礙的證據、承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據；承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據以及合同雙方的相關往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時可通過公證的方式將雙方的交流記錄予以固定。

（四）尋求疫情政策支持。疫情發生后，各地方政府均陸續出臺房租減免政策，因此，承租人應注意本地區的減免政策及其適用條件，充分運用各地方出臺的疫情政策，爭取減免租金。

（五）疫情造成違約情形時，咨詢專業律師團隊，合理確定請求權基礎。因疫情對房屋租賃合同履行的影響存在個案差異，故處理具體的租賃合同糾紛中應根據實際情況結合證據規則靈活掌握和處理，合同當事人在提起訴訟時，亦應謹慎選擇請求權基礎，建議咨詢專業律師團隊，充分考慮疫情合同目的、履行期限、疫情對繼續履行合同的影響程度，合理地確定相應的救濟措施，防止請求權基礎選擇不當而承擔不利后果。